Affittare a Roma tra il 2024 e il 2026: Guida alle Nuove Regole per i Proprietari

Negli ultimi anni, l’affitto breve a Roma ha smesso di essere un fenomeno marginale per diventare un pilastro del mercato immobiliare, alimentato dal boom turistico post-pandemia e dall’effetto calamita del Giubileo 2025. Tuttavia, la crescita non è stata priva di conseguenze: il Comune di Roma e il Governo hanno varato una stretta normativa per contrastare l'abusivismo e proteggere la natura residenziale della Capitale.

Per chi possiede un immobile a Roma, muoversi in questo nuovo scenario è fondamentale per tutelare l'investimento ed evitare sanzioni pesanti.

1. La definizione di "Affitto Breve"

Secondo il D.L. 50/2017, si definisce locazione breve un contratto di durata non superiore a 30 giorni con lo stesso ospite, senza la fornitura di servizi alberghieri (come colazione o pulizia giornaliera). Anche se per soggiorni sotto il mese il contratto scritto non è un obbligo di legge, resta fortemente consigliato per gestire cauzioni, regole della casa e responsabilità legali.

2. L'era del CIN: Tracciabilità e Sicurezza

La novità più rilevante è l’introduzione del CIN (Codice Identificativo Nazionale), collegato alla Banca Dati delle Strutture Ricettive.

·         Obbligo di esposizione: Il codice deve essere visibile sia online (sui portali come Airbnb e Booking) sia all'ingresso dell'immobile.

·         Sicurezza: Roma ha inasprito i requisiti tecnici. Ogni appartamento deve essere dotato di estintori, sensori per gas e monossido di carbonio e deve garantire la tracciabilità degli ospiti tramite il portale Alloggiati Web.

·         Sanzioni: L'assenza del CIN o dei dispositivi di sicurezza espone il proprietario a multe salate e alla rimozione dell'annuncio dalle piattaforme.

3. La Variante al PRG: Limiti nel Centro Storico

Con la Deliberazione n. 169/2024, l’Assemblea Capitolina ha introdotto una variante al Piano Regolatore Generale (PRG). L'obiettivo è chiaro: frenare la trasformazione del centro storico in un "micro-albergo diffuso". Il nuovo regolamento prevede possibili divieti o autorizzazioni preventive per le locazioni turistiche nelle zone a più alta pressione. Prima di avviare un'attività, è oggi essenziale verificare se l'immobile ricade in una delle aree soggette a restrizioni urbanistiche.

4. Strategie per i Proprietari: Quale formula scegliere?

Oggi, investire a Roma richiede un’analisi comparata tra diverse tipologie di affitto. La strategia vincente passa per tre step:

1.      Verifica della zona: Capire se l'immobile è in un'area a rischio restrizioni per i brevi periodi.

2.      Compliance totale: Mettersi in regola con CIN, comunicazioni alla questura e standard di sicurezza.

3.      Analisi della redditività: Valutare se convenga l'affitto breve, il contratto transitorio o il classico 4+4.

In molti quartieri residenziali, i contratti studenteschi o transitori offrono oggi una stabilità e una tassazione agevolata che possono competere con il mercato turistico, senza gli oneri gestionali e i rischi normativi dei "brevi.